ما هو اتحاد الملاك | اعرف أبرز مهام اتحاد الملاك
ما هو اتحاد الملاك يعد اتحاد الملاك للعقار منظمة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين مالكي وشاغلي الوحدات العقارية السكنية ذات الملكية المشتركة، وذلك عن طريق تطوير أنظمة وآليات يتم الاتفاق عليها بشكل مشترك، يتيح هذا النهج الاستخدام الجيد للممتلكات العقارية ويساعد على تعزيز قيمة الثقافة والتعايش بين مالكي الوحدات العقارية وشاغليها، فعندما نسكن أو نتردد على عقار أو عمارة سكنية، دائماً ما نسمع عن اتحاد الملاك للعقار فـ ماهو اتحاد الملاك فيعتبر اتحاد ملاك هو المسؤل بشكل عام عن العقار، وتتعدد الأسئلة حول أهمية اتحاد الملاك، ومعنى اتحاد ملاك وما هي مهام رئيس اتحاد الملاك، وماهي مميزات اتحاد الملاك التي يمكن الانضمام لأجلها، وما هي عيوب اتحاد الملاك التي يمكن معرفتها ومعالجتها، وما هي ابرز مشاكل اتحاد الملاك الموجودة.
ما معنى اتحاد ملاك ؟
اتحاد الملاك هو مصطلح يشير إلى تكوين جمعية أو اتحاد لجميع ملاك الوحدات السكنية في مبنى مشترك أو مجموعة من المباني، ويعد اتحاد الملاك منظمة تعاونية مهمة في المجتمع العقاري، حيث يُساهم اتحاد الملاك للعقار في خلق بيئة تعايش مستدامة وتوفير الراحة والأمان لجميع مالكي الوحدات ذات الملكية المشتركة، بما في ذلك الشقق والكبائن والفيلات في المناطق السكنية المغلقة والوحدات التجارية، يتولى مهام رئيس اتحاد الملاك مهمة حل مشاكل اتحاد الملاك وكل ما يخص الاتحاد من امور عقارية وغيرها، ويعتمد نجاح أي اتحاد ملاك على عدة عناصر رئيسية يسردها في هذا التقرير من خلال السطور التالية:
- إدراك ملكية القطاع العقاري وأهمية الشق العام المنصوص عليه في قانون الإدارة وحقوق المالك
- توفير حق التصويت لجميع المشاركين في المؤتمر، مع توفير درجة عالية من الشفافية والنزاهة في إجراءات الانتخابات
- تحديد طريقة الاتصال بين المالك وأعضاء مجلس الإدارة وتأمين وسائل اتصال فعالة
- وضع استراتيجية واضحة لمشاركة اتحاد الملاك للعقار وجميع الملاك، وتحسين صورة المجمع العقاري بشكل عام
- تحديد منطقة الدفع حسب الخطة الموضوعة والمعتمدة من الجمعية العمومية، والالتزام بكافة المخططات، ويلتزم جميع المالكين أيضًا بدفع الرسوم المقررة لهم في الوقت المحدد
- تمكين العمل داخل اتحاد الملاك بشكل فعال لتحسين جودة العيش في المجتمع العقاري، وتحقيق الراحة والأمان لجميع المالكين
أهداف اتحاد الملاك
يهدف اتحاد الملاك إلى تمثيل مصالح الملاك والعمل على حل مشاكل اتحاد الملاك المشتركة التي تواجههم، مثل الصيانة والتشغيل والإدارة والتأمين والأمان والنظافة والتطوير وإصلاح عيوب اتحاد الملاك، وغيرها من الأمور المتعلقة بالمبنى أو المجموعة من المباني التي يمتلكها،الملاك، كما يمكن عن طريق اتحاد الملاك اللجوء إلى القضاء في حالة وجود مشاكل اتحاد الملاك وحل نزاعات بين الملاك أو بين الملاك والمطور أو الإدارة المشتركة للمبنى.
مميزات اتحاد الملاك للأعضاء
يمكن لأعضاء اتحاد الملاك للعقار الإستفادة من مميزات اتحاد الملاك، والحصول على العديد من الفوائد من انضمامهم إلى اتحاد الملاك،واختيارهم الجيد لمن يتولى مهام رئيس اتحاد الملاك ومن هذه الفوائد :
- تمثيل الصوت الجماعي: يمكن لاتحاد الملاك تمثيل صوت الملاك الجماعي والعمل على حل مشاكل اتحاد الملاك والمسائل التي تواجه المبنى أو المجموعة من المباني، مما يؤدي إلى تحسين جودة الحياة في المجتمع واصلاح عيوب اتحاد الملاك
- الصيانة والتشغيل: يتمكن اتحاد الملاك من العمل على تنظيم وإدارة الصيانة والتشغيل المشتركة للمبنى، مما يؤدي إلى توفير المال والوقت وتحسين جودة الخدمات وتعد هذه من الفائدة من مميزات اتحاد الملاك
- الأمان: من مهام رئيس اتحاد الملاك العمل على تحسين مستوى الأمان في المبنى، من خلال توفير أنظمة الأمان المتقدمة والمراقبة، والحد من الجريمة والمخاطر الأمنية
- التطوير والتحديث: يستطيع اتحاد ملاك أي منشئة العمل على تحديث وتطوير المبنى أو المجموعة من المباني، من خلال تنفيذ المشاريع اللازمة وجذب الاستثمارات اللازمة، مما يؤدي إلى تحسين قيمة العقارات وتحسين جودة الحياة في المجتمع ورفع كفائة ومميزات اتحاد الملاك
- الإدارة المشتركة: يقوم اتحاد الملاك بتنظيم وإدارة المصاريف المشتركة والتعامل مع الإدارة المشتركة للمبنى، وفي الغالب تكون هذه المهمة من مهام رئيس اتحاد الملاك مما يؤدي إلى توفير المال والوقت وتحسين جودة الخدمات.
آليات نظام اتحاد الملاك
يتكون نظام اتحاد الملاك من مجلس إدارة يضم مالكي العقار الساكنين فيه، حيث يتم اختيار أعضاء هذا المجلس بالانتخاب من بين السكان المالكين للعقار، بما يتناسب مع مساحته وعدد الوحدات السكنية فيه، يتم اختيار القائم بـ مهام رئيس اتحاد الملاك ونائبه وأمين الصندوق من بين أعضاء المجلس، ويتولى المجلس مهمة وضع نظام يضمن حقوق وواجبات السكان المالكين للعقار، ويقع علي عاتق اتحاد ملاك العقار حل جميع مشاكل اتحاد الملاك، والعمل علي الحد من وإصلاح عيوب اتحاد الملاك كما يحدد التزاماتهم وواجباتهم و يعتبر كل ساكن عضوا في هذا الاتحاد وله الحق الكامل في إبداء رأيه في الأمور المتعلقة بالعقار، و يقوم المجلس بعقد اجتماعات دورية لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار، مثل صيانة المبنى والنظافة، وحل أي مشكلة قد تحدث بين الأعضاء. و يتم التصويت على القرارات بالأغلبية البسيطة، ويجب على المجلس الإعلان عن قراراته بطريقة شفافة ومفهومة للجميع.
شروط تمويل اتحاد الملاك
يعد اتحاد الملاك للعقار منظمة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين مالكي وشاغلي الوحدات العقارية السكنية ذات الملكية المشتركة، وذلك عن طريق تطوير أنظمة وآليات يتم الاتفاق عليها بشكل مشترك، يتيح هذا النهج الاستخدام الجيد للممتلكات العقارية ويساعد اتحاد الملاك على تعزيز قيمة الثقافة والتعايش بين مالكي الوحدات العقارية وشاغليها،و يجب أن يتم تمويل نظام إتحاد ملاك العقار من قبل جميع السكان المالكين للعقار، وبناء على تكلفة الصيانة المتوقعة وتكاليف الخدمات الأخرى، و يجب أن يتم توزيع هذه التكاليف بالتساوي بين جميع السكان المالكين للعقار،بناء على حصصهم في الملكية.
إجراءات وشروط تأسيس اتحاد ملاك
يهدف تشكيل اتحاد الملاك للعقار إلى تنظيم إدارة وصيانة الممتلكات المشتركة في المجتمعات السكنية وتطويرها، وتحسين جودة الحياة في هذه المجتمعات، وتمكين المالكين والشاغلين وتنسيق العلاقة بينهم وبين الجهات الحكومية المختلفة، وبرصد نيوز في هذا التقرير إجراءات وشروط تأسيس اتحاد ملاك وفقًا لقانون الملكية المشتركة رقم 119 لسنة 2008 ويستعرض في النقاط التالية خطوات تأسيس اتحاد الملاك وهي :
- يجب ألا يقل عدد السكان في العقار عن خمس شقق سكنية
- يتم إعلام السكان بموعد اجتماع الجمعية العمومية التأسيسية للاتحاد
- يجب توافر استمارات اتحاد الملاك أثناء الاجتماع
- يتم انتخاب رئيس اتحاد ملاك ونائبه وأمين الصندوق
- يقوم السكان الحاضرون بالتوقيع على محضر الاجتماع، مع تسليم صورة بطاقة الرقم القومي الشخصية بالإضافة إلى صورة من عقد الملكية أو الإيجار
- يقوم رئيس مجلس إدارة اتحاد الملاك بإبلاغ الحي التابع له لاستكمال الأوراق المطلوبة
- يمكن لأي مالك في العقار أن يكون رئيس اتحاد ملاك، وفي حالة تعدد الملاك يجب عليهم الاتفاق على رئيس واحد، وإذا لم يتم الاتفاق يمكن انتخاب رئيس من بين أعضاء الجمعية العمومية
- يشترط في من يتقدم لترشيح نفسه لرئاسة مجلس إدارة اتحاد الملاك وأعضاء مجلس الإدارة أن يكونوا أعضاء بالجمعية العمومية، وأن يكونوا كاملي الأهلية، وألا يكونوا قد حكم عليهم بعقوبة جنائية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد اعتباره
ما هي مهام رئيس اتحاد الملاك الاساسية ؟
يتولى اتحاد الملاك للعقار العديد من المهام، تعتبر اتحاد ملاك العقار ضرورية لخلق بيئة تعايش منظمة، وتطوير ثقافة التعاون وعلاقات حسن الجوار بين أعضاء المجتمع، وتحسين الحياة الشخصية من خلال التحسين المستمر لمكان إقامتهم، ومن أهم هذه المهام التى يقوم بها اتحاد الملاك للعقار ما يلي:
- إدارة الأملاك المشتركة والحفاظ عليها وصيانتها وتجديدها، بما في ذلك المناطق العامة مثل الممرات والمصاعد والسلالم والحدائق ومواقف السيارات من مهام اتحاد الملاك
- تحصيل الرسوم والاشتراكات اللازمة لتغطية تكاليف صيانة وتجديد الأملاك المشتركة ميزة من مميزات اتحاد الملاك
- حل مشاكل اتحاد الملاك داخل العقار، وفض النزاعات التي تنشأ بين الملاك والتأكد من احترام الجميع للقواعد والأنظمة المتعلقة بالأملاك المشتركة
- اتخاذ القرارات اللازمة بشأن استخدام وإدارة الأملاك المشتركة، وذلك بعد استشارة جميع اعضاء اتحاد الملاك والتوافق على الأمور المتعلقة بها
- العمل على تطوير وتحسين الأماكن العامة والمناطق المشتركة، بما يساهم في رفع جودة المعيشة والحياة داخل العقا،و إصلاح عيوب اتحاد الملاك إن وجدت.
- الحفاظ على الأمان والسلامة داخل العقار، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتحسين الأمان والسلامة في حالة الحاجة
- تعزيز الروابط والتعاون بين الملاك وتوفير بيئة جيدة ومريحة للجميع
مميزات اتحاد الملاك للعقار
اتحاد الملاك للعقار هو نظام يستخدم في العديد من المباني المشتركة مثل الشقق والمكاتب والمجمعات السكنية، ويهدف إلى توحيد إدارة المبنى وصيانته وإدارة الخدمات المشتركة فيه من بين المزايا الرئيسية في اتحاد الملاك للعقارات ما يستعرضه نيوز في النقاط التالية:
- توفير التكاليف: يساعد اتحاد الملاك على توفير التكاليف المرتبطة بالصيانة والخدمات المشتركة مثل الكهرباء والمياه والنظافة، وذلك عن طريق تقاسم هذه التكاليف بين جميع الملاك
- تحسين إدارة المبنى: يوفر اتحاد الملاك هيكلية إدارية محكمة للمبنى، مما يؤدي إلى تحسين إدارة المبنى وتوفير الوقت والجهد
- تحسين الصيانة: يساعد اتحاد الملاك على تحسين جودة الصيانة والإصلاحات، حيث يتم توحيد الجهود وتقاسم التكاليف بين جميع الملاك
- تطوير المبنى: يوفر اتحاد الملاك منصة لاتخاذ القرارات بشأن تطوير المبنى وتحسينه، حيث يتم التصويت على الخيارات المختلفة بين جميع الملاك
- حماية الملكية: يساعد اتحاد الملاك على حماية الملكية المشتركة للمبنى والمنشآت المشتركة فيه، ويتم إنشاء اتحاد الملاك بناءً على اتفاقية موحدة بين جميع الملاك
الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين
يتناول في ما يلي الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين من حيث العيوب والمميزات التي يتمتع بها كلن منهما:
- اتحاد الملاك يشترط في عضويته أن يكون العضو مالكًا لوحدة سكنية في العقار، في حين أن اتحاد الشاغلين يلزم جميع السكان غير الملاك بالانضمام إليه بما في ذلك المستأجرين والمستفيدين والمشترين وأي شخص يمتلك سندًا قانونيًا للعقار
- أُنشئ اتحاد الشاغلين بسبب انتشار الوحدات السكنية المؤجرة التي أدت إلى الإهمال في النظافة وصيانة العقار، والتي تسببت في تدهور حالة العقار وتحميل المالك بتكاليف الخدمات المختلفة بالرغم من أن الإيجارات المتحصلة لا تكفي لتغطية هذه التكاليف
ما الفرق بين العقار التجاري والسكني في اتحاد الملاك والشاغلين؟
يوجد العديد من الفروق بين العقار التجاري والسكني في اتحاد الملاك والشاغلين على سبيل المثال، في حالة امتلاك متر مربع في محل تجاري، فإنه يتم احتسابه بمقدار ضعف المساهمة المادية للمتر المربع الواحد في العقار السكني وبالمثل، في الجمعيات العمومية، يحصل المتر المربع الواحد في العقار التجاري على صوتين، في حين يحصل المتر المربع الواحد في العقار السكني على صوت واحد فقط.
ويتعين على مجلس إدارة الاتحاد تحرير محاضر جلسات الاجتماعات بشكل منتظم، وتقديم الإيرادات والمصروفات عن طريق إيصالات وفواتير، وذلك لتجنب أي مشكلات قانونية.
كما يحق للجهة الإدارية حضور ممثل في جلسات مجلس الإدارة أو الجمعية العمومية، ويتعين على مجلس الإدارة تحرير محاضر جلسات واجتماعات الجمعية العمومية بشكل دقيق وشاف.
اجراءات الانضمام إلى اتحاد الملاك
ووفقا لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008، يعد عضوا باتحاد الشاغلين وهو الإسم الجديد لاتحاد الملاك كل من يشغل وحدة بالعقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه، ولو لم يكن من الشاغلين، فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه في عضوية الاتحاد، وإذا تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه في العضوية، الإجراءات والمستندات المطلوبة للقيد في اتحاد الملاك :
أولا: شروط الحصول على الخدمة
- عدم وجود مخالفات أو مستحقات متأخرة
- وجود رئيس اتحاد الملاك أو المالك
ثانيا: المستندات المطلوبة
- صورة عقد شراء الأرض المقام عليها العقار محل الطلب أو كشف مشتملات
- صورة رخصة البناء
- قرار على رئيس الاتحاد يوضح به عدد وحدات العقار
- صور عقود ملكية لجميع أعضاء الاتحاد أو إيجار
- صورة تحقيق الشخصية لرئيس الاتحاد
- طلب قيد اتحاد شاغلين
- ملف فارغ
- دعوة لاجتماع جمعية اتحاد الملاك العمومية
- محضر اجتماع الجمعية العمومية التابعة اتحاد الملاك موقع عليه من جميع الحاضرين فاذا لم يكتمل النصاب القانونى الـ60%
- يتم دعوة الأعضاء لحضور اجتماع ثانى خلال 15 يوم تبدأ من اليوم التالى للاجتماع الأول
- يأخذ إقرار على القائم بـ مهام رئيس اتحاد ملاك بأن الاتحاد لم يسجل بسجلات الحى من قبل وأن توقيعات الأعضاء على الدعوى ومحضر الاجتماع صحيحة ومنسوبة لأصحابها الحقيقيين، وإذا ظهر خلاف ذلك يكون مسئول كامل المسئولية المدنية والجنائية
ثالثا: إجراءات طالب الخدمة
- ملء النموذج الخاص بالخدمة
- تقديم المستندات المطلوبة للخدمة
- سداد رسم الخدمة
- استكمال الأوراق المطلوبة من الإدارة الهندسية وتسليمها
- اعتماد اتحاد الملاك موضوع الخدمة
- ضم اتحاد الملاك وتلقى الخدمة
مهام رئيس اتحاد الملاك
تتكون مهام رئيس اتحاد الملاك في المجتمعات السكنية من العديد من المهام والمسؤوليات تهدف مهام رئيس اتحاد الملاك في المجتمعات السكنية إلى تحسين جودة الحياة في المجتمع السكني وتطوير الممتلكات المشتركة وتوفير الخدمات اللازمة للمالكين والشاغلين وتحقيق الرفاهية العامة في المجتمع، كما يمكن لرئيس اتحاد الملاك تحديد مواعيد للصيانة داخل العمارة، وذلك بهدف ضمان أن تتم الصيانة بشكل دوري وفي الوقت المناسب ويلتزم القائم بـ مهام رئيس اتحاد الملاك للعقار بتحديد جدول زمني للصيانة الدورية للأنظمة الهيكلية والميكانيكية والكهربائية وغيرها،يتم ذلك بالتنسيق مع الشركات والفنيين المختصين في هذا المجال، ويجب على رئيس الاتحاد التأكد من توافر الميزانية اللازمة لتنفيذ هذه الأعمال، ويرصد أبرز مهام رئيس اتحاد الملاك، في النقاط التالية:
- جمع الأموال: يتحمل رئيس اتحاد الملاك مسؤولية جمع الأموال اللازمة لصيانة وتحسين العمارة، وذلك عن طريق تحصيل رسوم من الشاغلين بالعمارة وتوجيهها إلى حساب بنكي خاص بالاتحاد.
- الصيانة: يقوم رئيس اتحاد الملاك بتنظيم ومراقبة أعمال الصيانة داخل العمارة للحفاظ على جودتها وسلامة السكان.
- صاحب القرار: يتحمل رئيس اتحاد الملاك مسؤولية اتخاذ القرارات اللازمة لضمان تحسين العمارة وتطويرها، وتنفيذها بشكل فعال.
- إدارة المصاريف: يقوم رئيس اتحاد الملاك بإدارة المصاريف المدفوعة من قبل السكان، والتأكد من استخدامها بطريقة فعالة وفي مصلحة العمارة والسكان.
- الإجراءات القانونية: يحق لرئيس اتحاد الملاك اتخاذ الإجراءات اللازمة ضد أي ساكن يرفض الدفع لشيء متعلق بالعمارة، ويمكن للمحكمة حماية قراراته لضمان حماية العمارة وسلامة السكان
كم تبلغ رسوم اتحاد الملاك ؟
رسوم اتحاد الملاك يتم تحصيلها من الملاك نظير الخدمات المختلفة التي يتم تقديمها للعقار، والهدف من ذلك تسهيل التواصل بينهم، وتنظيم جميع الأمور المتعلقة بالعقار من خدمات وأعمال صيانة ومصاريف خاصة بالعقار، وتقديم الاقتراحات اللازمة من قبل الملاك.
يتم تحديد رسوم اتحاد الملاك بالاتفاق بين مالكي الشقق السكنية الموجودة بالعقار، وذلك يكون وفقًا لأعمال الصيانة التي تتم في العقار بشكل دوري وكذلك الخدمات التي يتم تقديمها، أما بالنسبة لإنشاء اتحاد ملاك فإن الأمر يكون مجاني
طريقة تأسيس اتحاد ملاك
يمكن تأسيس اتحاد الملاك عن طريق استخدام نظام إلكتروني يتم الوصول إليه من خلال منصة ملاك التابعة لوزارة الإسكان، وبرنامج مُلاك هو أحد البرامج المقدمة من وزارة الإسكان يهدف إلى تنظيم العلاقة بين مُلاك الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة مثل المباني السكنية ، عبر تطوير وتطبيق الأنظمة واللوائح ذات العلاقة، بالإضافة إلى المساعدة في تهيئة الخدمات المساندة في التنظيم والتيسير لإدارة الاجزاء المشتركة مثل المداخل والمصاعد والممرات، ويمكن تأسيس اتحاد ملاك عبر المنصة التابعة لوزارة الإسكان ذلك عن طريق اتباع الخطوات التالية:
- الدخول إلى منصة ملاك من خلال الرابط الخاص بها عن طريق الربط الرسمي الخاص بـ اتحاد الملاك
- تسجيل الدخول كمستخدم جديد
- تسجيل المعلومات اللازمة الخاصة باتحاد الملاك، مثل الاسم والمدينة
- تسجيل مساحة العقار وعدد الوحدات الموجودة فيه
- تحديد الأدوار العقار بالكامل، والغرض منه سواء كان سكنيًا أو تجاريا
- إرفاق نسخة تثبت فيها أن العقار مرخص بالكامل ولا يحتوي على أي مخالفة قانونية
- إرفاق صورة من مخطط البناء ورقم عداد المياه والكهرباء الخاصة بالعقار
- إدخال مكونات البناء وتحديد وحدته الخاصة به
- حفظ هذه المعلومات باستخدام زر حفظ الموجود في الملف
- مراجعة الطلب من قبل الهيئة والموافقة عليه أو رفضه
- بمجرد الموافقة على الطلب يمكن للمالكين الآخرين الانضمام إلى الاتحاد والتصويت على اللائحة الداخلية
مشاكل اتحاد الملاك
يعتبر اتحاد الملاك من أهم الهيئات التي تتولى إدارة المباني والمجمعات السكنية في الكثير من الدول، ويهدف الاتحاد إلى تحسين الصيانة والإدارة العامة للمباني والمرافق المشتركة والمناطق الخارجية، ومع ذلك، فتتعدد مشاكل اتحاد الملاك التي يجب على السكان والملاك التعامل معها. ويستعرض نيوز بعض العيوب والمشكلات الشائعة في اتحاد الملاك وكيفية التعامل معها، ويمكن إبراز أكثر مشاكل اتحاد الملاك التي يتعرض لها ملاك العقارات يرصديها فيما يلي:
عدم الاتفاق على القواعد واللوائح
يعد الاتفاق على القواعد واللوائح من أهم المسائل التي يجب أن يتم التركيز عليها في الاتحاد. ومع ذلك، فإنه في بعض الأحيان يمكن أن يواجه الملاك صعوبة في الوصول إلى اتفاق على القواعد واللوائح التي تنظم الاتحاد. يعد هذا المشكلة شائعة، ويمكن أن يؤدي إلى عدم تنفيذ بعض الإجراءات الهامة المتعلقة بالصيانة والإدارة العامة.
المشكلات المالية
عند إدارة مجمع سكني، يجب على الاتحاد تحصيل رسوم الصيانة والإيجارات. ومع ذلك، فإنه يمكن أن يواجه الاتحاد مشكلات مالية، مثل عدم تحصيل الرسوم في الوقت المناسب، أو عدم وجود ميزانية كافية لتنفيذ الصيانة الدورية
عدم توفير الخدمات المطلوبة
يتطلب العيش في مجتمع سكني جيد توفير الخدمات الأساسية، مثل الماء والكهرباء والصرف الصحي والإنترنت. ومع ذلك، فإنه يمكن أن يواجه الملاك مشكلات في توفير هذه الخدمات، مما يؤدي إلى عدم رضا السكان وتدني جودة الحياة.
عدم الصيانة الدورية
يعد الصيانة الدورية أمرًا هامًا للحفاظ على جودة المبنى والمناطق المشتركة والمرافق العامة. ومع ذلك، فإن عدم الصيانة الدورية يمكن أن يؤدي إلى تفاقم المشكلات وتدهور الحالة العامة للمجمع السكني
عدم الاتصال الجيد مع الملاك
يعتمد نجاح الاتحاد على الاتصال الجيد مع الملاك والسكان. ومع ذلك، فإنه يمكن أن يواجه الاتحاد مشكلات في التواصل مع الملاك، مما يؤدي إلى عدم تنفيذ الصيانة الدورية وعدم حل المشكلات بشكل فعال.
عدم توفير الأمن والسلامة
يتطلب العيش في مجتمع سكني جيد توفير الأمن والسلامة. ومع ذلك، فإنه يمكن أن يواجه السكان مشاكل في هذا الصدد، مثل عدم وجود أنظمة الأمن والإنذار، أو عدم توفير الإضاءة الكافية في المناطق الخارجية.
عدم تنفيذ الإصلاحات في الوقت المناسب
يمكن أن يواجه الاتحاد مشاكل في تنفيذ الإصلاحات في الوقت المناسب. ومع ذلك، فإن عدم تنفيذ الإصلاحات في الوقت المناسب يمكن أن يؤدي إلى تفاقم المشكلات وتدهور الحالة العامة للمجمع السكني.
طريقة حل مشاكل اتحاد الملاك
يمكن للملاك التعامل مع هذه العيوب والمشكلات عن طريق تحسين التواصل مع الاتحاد، وضمان الاتفاق على القواعد واللوائح، والمشاركة في تحصيل الرسوم والمساعدة في تحديد أولويات الصيانة. كما يمكن للسكان التعامل مع المشكلات المالية عن طريق الالتزام بدفع الرسوم في الوقت المحدد، كما يمكن للجميع المساهمة في تحسين جودة الحياة في المجمع السكني. في النهاية، يجب على الاتحاد توفير بيئة مريحة وآمنة للسكان من خلال توفير الخدمات الأساسية والصيانة الدورية وتحسين الاتصال مع الملاك
عيوب اتحاد الملاك
يوجد بعض المشاكل التي يمكن أن تواجهه الأعضاء في اتحاد الملاك وتكمن اهم وابرز مشاكل اتحاد الملاك في ما يلي:
- الانحياز لبعض الملاك: يمكن أن يحدث هذا الانحياز إذا كان رئيس الاتحاد يمثل مصالح بعض الملاك فقط، ويتجاهل مصالح الملاك الآخرين، فيجب على رئيس الاتحاد أن يعمل على تمثيل مصالح جميع الملاك بشكل متساوٍ وعدم التحيز لأي مالك بشكل خاص
- إهمال بعض المهام: يجب على اتحاد الملاك العمل على تنفيذ جميع المهام اللازمة للحفاظ على العقار، مثل الصيانة الدورية وإصلاح أي مشاكل في العقار، إذا كان الاتحاد يهمل بعض المهام، فقد يتسبب ذلك في تفاقم المشاكل وزيادة تكلفة الإصلاحات في وقت لاحق
- عدم متابعة الصيانة الدورية للعقار: يجب على اتحاد الملاك تنظيم الصيانة الدورية للعقار ومتابعتها بانتظام، حيث يمكن أن يؤدي الإهمال في هذا الجانب إلى تفاقم المشاكل وزيادة تكلفة الصيانة
- عدم تلبية احتياجات السكان بشكل سريع: يجب على اتحاد الملاك العمل على تلبية احتياجات السكان بشكل سريع، مثل إصلاح الأعطال العاجلة وتوفير الخدمات الأساسية. إذا كان الاتحاد يتأخر في تلبية هذه الاحتياجات، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة الشكاوى والاحتجاجات من قبل السكان.
كيفيه التخلص وعدم الوقوع في عيوب اتحاد الملاك
يمكن وعدم الوقوع في عيوب اتحاد الملاك من خلال تحديد الأهداف المشتركة للمجموعة وضمان احترام جميع أفراد المجموعة للقواعد واللوائح المتعلقة بالاتحاد، كما يمكن البحث عن المساعدة من خلال استشارة محامي أو مستشار عقاري محترف لتوجيه الأعضاء في الات المفهوم والتاريخ لاتحاد الملاك في مصرحاد وتحديد الحلول المناسبة للمشاكل المحتملة
هل قانون البناء يحدد ضوابط عمل اتحاد الملاك للعقار ؟
جدير بالذكر أن قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، حدد مجموعة ضوابط تنظم مهام وعمل اتحادات الملاك فى العقارات، حيث نصت المادة (72) على أن تنشأ اتحادات لمالكي العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيًا كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار.
ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن، وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
ما هو اتحاد الملاك وتاريخه في مصر
اتحاد الملاك هو مصطلح يشير إلى تجمع أصحاب العقارات السكنية أو التجارية في مبنى أو مجموعة من المباني، والذين يتحدون لتحسين وإدارة وصيانة ممتلكاتهم المشتركة.
يتم تشكيل اتحاد الملاك بشكل شائع في المجتمعات السكنية ذات الملكية المشتركة، ويتم تمويله عادة من خلال رسوم الصيانة التي يدفعها كل مالك للحفاظ على الممتلكات المشتركة، وفي مصر، بدأ تطبيق مفهوم اتحاد الملاك في بعض المجتمعات السكنية الكبيرة في العقد الأخير من القرن العشرين، وذلك لتحسين إدارة وصيانة الممتلكات المشتركة.
وتم إصدار قانون جديد للملكية المشتركة في عام 2008، والذي يلزم تشكيل اتحاد الملاك في المجتمعات السكنية ذات الملكية المشتركة، ويحدد القانون مهام وصلاحيات اتحاد الملاك وآليات تمويله.
ويتمتع اتحاد الملاك بشخصية اعتبارية مستقلة، ويتم تنظيم عمله وفقًا لنظام داخلي يتم الاتفاق عليه بين أعضائه، ويهدف تشكيل اتحاد الملاك في مصر إلى تحسين جودة الحياة في المجتمعات السكنية وتعزيز العلاقات بين المالكين والشاغلين وتطوير الممتلكات المشتركة بطريقة فعالة ومستدامة، ويعد اتحاد الملاك آلية هامة لإدارة وصيانة الممتلكات المشتركة في العقارات السكنية والتجارية في مصر